《关于工业用地扩容增效优化保障服务转型的意见》政策解读

保政规〔2025〕2号

各县（市、区）人民政府、开发区管委会，市政府有关部门：

       为提升土地要素服务保障能力，促进土地节约集约利用，推动品质生活之城建设和实体经济高质量发展，经市政府常务会和市委全面深化改革委员会会议审议通过，提出以下意见：

       一、实行“标准地”供应，促进项目尽快落地

       在全市省级及以上各类开发区范围内，全面启动新增的备案类工业项目和研发总部类项目“标准地”供应管理工作。加强土地一级开发整理，在完成相关区域评估的基础上，明确固定资产投资强度、建筑容积率、单位能耗标准、单位排放标准、亩均税收等控制性指标。执行“事先做评价、事前定标准、事中作承诺、事后强监管”的“标准地”出让制度，推动市场在土地资源要素配置中发挥决定性作用。

       二、创新土地供应方式，实施先租后让

       （一）基本原则。开发区范围内，符合国家发改委《产业结构调整指导目录（2024年本）》中鼓励类的项目（目录进行更新后以最新版为准）用地，主城区经市政府批准，其他县（市、区）经当地政府批准，可选择实施先租后让、达产出让的方式供地，即采取首期租赁，租赁期为5年，达产后再予以出让的供地方式。项目企业建设的厂房和配套设施为自用，不得转让（含以股权转让等方式）、抵押、出租土地使用权及地上建筑物、构筑物。如因竞得人自身原因无法自用的，租赁期内由自然资源和规划主管部门收回国有建设用地使用权，所缴租金不予退还；出让期内由自然资源和规划主管部门以宗地剩余使用年限折算后的原出让价款补偿土地使用权人后，收回国有建设用地使用权。租赁期内和出让期内收回土地使用权的，地上建筑物、构筑物按照重置成新价补偿。

       （二）主要举措。项目企业应当与开发区管委会签订入园协议，约定达产期限（自签订土地租赁合同起不超过5年）以及达产标准。项目签订入园协议后，自然资源和规划主管部门根据拟出让工业用地的固定资产投资强度、亩均产出、产业类型、产品品质、规划条件、能耗标准和环保标准等拟定先租后让方案，按规定组织实施先租后让地块招拍挂。租金标准按出让评估价格（20年使用年期）的25%计算，竞买保证金全额收取，竞买保证金在土地公开租赁成交后转为租赁期的土地租金。租赁年限为5年，出让年限与租赁年限之和不超过20年。租赁期满前6个月经考核满足达产标准的，可按协议方式办理出让手续。项目符合达产指标后，由租赁转为出让的地价款按竞得地价总额扣除已缴纳租金（租金视作先期缴纳地价款）的差价确定。

       承租人在租赁合同约定的租赁期间，支付租金后，可以办理不动产登记。凭不动产权证书办理工业项目立项、环境影响评价、用地规划许可、建设工程规划许可和施工许可等手续。

       （三）监管考核要求。开发区管委会会同有关职能部门严格监管开发区与企业签订的入园协议，确保固定资产投资强度、亩均产出、产业类型、产品品质、能耗标准和环保标准等各项约定落到实处。各地要成立联合验收小组，对项目达产情况进行验收。承租人主动申请的依申请或租赁期满前6个月对项目进行达产考核。经考核达到达产标准的，按照协议出让程序办理出让手续。考核评价未达到达产标准的，如有特殊情况，承租人可在租赁期届满前3个月提出续租申请，经开发区管委会同意后续租。续租期限最长不超过1年,特殊产业项目，经开发区管委会批准后，续租期限可到2年。续租租金标准按前5年平均年租金标准缴纳。租赁期满未续租或续租期满后仍未达到达产标准，按入园协议约定，由自然资源和规划主管部门按规定收回土地使用权。

       三、实行分期缴纳土地价款，减轻企业资金压力

       （一）实行分期缴纳土地价款。土地出让价款实行分期缴纳，出让合同签订后30日内缴纳土地出让价款的50%，剩余50%可按合同约定分期缴纳，但必须一年内缴清。土地使用权人在支付第一期土地出让价款后，合同约定的末期之日前，可凭土地出让合同办理工业项目立项、环境影响评价、用地规划许可、建设工程规划许可和施工许可等手续。

       （二）加强出让金收缴管理。扎实做好土地出让金收缴工作，对超过合同约定缴款期限的，各地税务部门要通过下达催缴通知书等方式对欠缴土地出让金的单位和个人予以催缴，严格按照合同约定征收违约金和利息等。延期付款超过60日，经催缴后仍不能支付出让金的，按原出让管理权限，经市、县级政府批准后解除合同，收回土地。加强诚信约束，将存在欠缴土地出让金的单位和个人录入诚信系统，按保定市诚信建设有关要求对其进行联合惩戒。

       四、加强中小微企业用房保障，促进民营经济发展

       （一）优化完善高标准厂房管理服务，加强对高标准厂房土地供应和建设工程设计管理。各开发区可设立不超2平方公里的高标准厂房集中的新增建设用地聚集区。高标准厂房用地性质为一类工业用地，在土地出让合同中明确为高标准厂房用地，按照自然资源部《工业项目建设用地控制指标》要求，严格控制各项规划指标。高标准厂房应为多层，单层建筑面积不应小于1000平方米，应采用大面宽、大进深设计。高标准厂房的层高在满足机床等其他生产设备净高要求的前提下，应兼顾经济合理性因素，厂房首层层高原则上不得高于8米，其他楼层层高原则上不得高于5米。建筑平面采用单元式分隔的，每个单元建筑面积不得小于500平方米。

       （二）优化完善生产性服务业用地管理。本意见生产性服务业范围按照国家统计局公布的最新版《生产性服务业统计分类》确定的生产性服务业范围执行。规划设立的生产性服务业集中的新增建设用地聚集区规模，原则上不再扩大。各地开发区管委会、发展改革、自然资源和规划、住房和城乡建设等相关单位依照各自职责加强管理，做好聚集区内生产性服务业项目的认定、立项、供地、监管等工作。

       （三）优化完善高标准厂房和生产性服务业房屋分割转让行为，规范管理和服务。高标准厂房或生产性服务业房屋的开发建设单位可按有固定界限的幢、单元、层、套为基本单元规划、建设高标准厂房或生产性服务业房屋。

       高标准厂房和生产性服务业项目，已经规委会审议通过或已核发建设工程规划许可证且尚未竣工的，建设单位提出优化调整幢内房屋布局申请报辖区政府或开发区管委会同意后，自然资源和规划部门按程序对优化调整方案进行审批；竣工验收后优化调整幢内房屋布局的，应先通过原设计单位进行建筑质量和消防安全复核，复核不合格的，由原设计单位出具整改方案，整改完成后，由具有相应资质的第三方检测鉴定机构进行建筑质量和消防安全检测鉴定，住建部门应对检测鉴定过程和结果进行监督，建设单位报辖区政府或开发区管委会同意后，即可办理后续其他手续。

       高标准厂房或生产性服务业房屋分割及转让应满足下列所有条件：

       1．已取得不动产权证书；

       2．不改变用地性质和建筑使用功能，分割转让的房屋应权属界线封闭且具有独立使用价值。高标准厂房最小分割建筑面积不小于500平方米，生产性服务业房屋最小分割建筑面积不小于240平方米。分割转让房屋分摊的土地使用权一并转让，其余共有；

       3．高标准厂房用地及生产性服务业用地出让前土地竞买人要与开发区管委会签订入园协议；

       4．高标准厂房受让方应为工业类法人，生产性服务业房屋受让人应为符合生产性服务业项目目录的法人，并经开发区管委会审核同意；

       5．无查封等限制权利的情形；

       6．土地批准文件或土地出让合同约定不得分割或转让的房屋除外；

       7．转让的房屋自登记之日起2年内不得再次转让（以颁证时间为准），期满后再次转让的，受让方应同样符合本实施意见的准入资格条件。

       （四）优化完善监督管理。县级政府要落实监督管理的主体责任，制定具体的监管制度。一是明确监管事项。突出对高标准厂房用地及生产性服务业用地开发企业开发及销售全过程监管。加大动态巡查力度，对执行产业政策情况、市场主体合法经营、土地建设使用、分割转让、投资到位和纳税执行等情况进行监督、检查，防止和杜绝工业用地房地产化。二是明确监管主体。根据事项和各地机构职能设置情况进行合理分工，确保各监管事项责任到人。三是严格执法。对违反入园协议的，严格按约定追究违约责任。对违反规定开发建设和分割转让的，在严格追究监管部门责任的同时，加大违法违规处置力度。

       五、优化工业用地出让续期服务，满足产业发展需求

       以出让方式供地，且原土地出让合同中规定出让年限不到法定最高年限的工业用地项目，符合我市现行产业发展导向,属于产业发展鼓励类、允许类产业的，且符合城市控制性详细规划及环保要求,经土地使用权人申请续期,可以协议方式办理手续。续期年限原则上与原合同签订年限及多次续期后的累加年限不超过50年。续期出让年限起算点以不动产登记簿（证）记载时间为准。续期出让金底价按现行基准地价的20%为基准，根据出让年期进行修正。

       六、加强存量低效工业用地提效赋能，盘活存量土地

       （一）完善土地分割转让制度。鼓励企业通过合作经营、依法转让等形式盘活企业低效使用的土地。土地使用权人可整体或分割转让土地使用权。涉及分割转让的用地，须符合城市控制性详细规划、消防等要求，具备独立成宗条件，分宗后的各宗地均须符合原宗地出让合同约定的各项规划指标，且受让人必须为具备独立法人资质的企业。土地出让合同有其他限制性要求的，按合同约定执行。

       （二）明晰土地合宗政策。鼓励同一使用权人的相邻或间隔道路的多宗低效用地合宗后统一改造，合宗后相关规划指标及行政办公、生活服务等配套用房可整体统筹考虑，单体建筑可横跨原不同宗地，但指标整体统筹考虑后，转让时需整体转让。

       允许同一使用权人相邻或间隔道路多份土地出让合同用地在不合宗的前提下纳入同一项目改造，相关规划指标及行政办公、生活服务等配套用房可整体统筹考虑，也可各宗地独立核算。但是，单体建筑不得横跨不同宗地。上述用地涉及指标统筹考虑的，均需先按程序办理变更规划条件、变更土地出让合同等手续。

       相关规划指标及行政办公、生活服务等配套用房整体统筹考虑或合宗时，各宗地剩余使用年限不同的，可采用加权平均方式计算土地剩余使用年限，即各宗地（剩余使用年限×用地面积）之和，除以各宗地面积之和；也可以通过协议方式补缴土地出让价款延长土地使用年限，延长后的终止日期为各宗地中终止日期最晚的时间。

       （三）优化土地界址管理。支持具有合法权属的相邻存量建设用地，按照“符合规划、利于改造、面积相近、价值相当、双方自愿、凭证置换”的原则，经辖区政府批准后可以调整用地界线。

       七、其它

       本意见第一部分至第四部分，适用范围指省级及以上开发区（含白沟新城管委会），确需扩大适用范围的，主城区须经市政府批准，其他县（市、区）须经当地政府批准。

       本意见自印发之日起施行，有效期5年。保定市相关规定与本意见不一致的，以本意见为准。原《保定市人民政府关于工业用地扩容增效优化保障服务转型的意见》（保政规〔2023〕5号）同时废止。

保定市人民政府             

2025年8月21日